宜家效应初显!区域销售指导价比肩东二环!东区房价全面破3万/㎡

 天顺注册招商   2021-04-29 07:38   8 人阅读  0 条评论
原标题:宜家效应初显!区域销售指导价比肩东二环!东区房价全面破3万/㎡

  近年来,福州城市发展步入快车道,带动多个区域陆续崛起,成为福州城市升级的代表。在这股发展的东风中,东二环绝对是典型代表。短短几年,东二环已经从城市边缘华丽蜕变成为市区最火的置业热土,各种顶级配套的加持,也助推了东二环房价日新月异。

  在土地供应“双集中”新政后的福州首次集中土拍中,东区板块一举贡献4幅商住用地,商品房销售指导价更是全面突破31000元/㎡,乐居君就来深入剖析这几幅地块的价值所在!

  东二环核心区推29亩宅地!未来开发存在难度!

  宗地2021-13号(晋安鹤林商会总部出让地块一),出让面积19307平(约28.96亩),用途为住宅、商服用地,容积率2.0,起始价4.95亿、最高限价6.44亿,起始楼面价约12819.18元/平;建筑高度60米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

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 地块剩余可经营性面积较小!

  该地块形状方正,没有多余狭角,且四面临路,未来开发条件非常好。按照出让公告要求,地块需建设1万平的自持社会租赁住房(应集中布置),参考楼面地价3000元/平;地块商业商务建筑面积不少于9000平、不超过9500平;商业商务起始楼面地价8000元/平。

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  众所周知,发展社会租赁住房是福州近年来的重点任务,配建社会租赁住房、安商房等,在一定程度上会对地块价值产生影响。如何合理在全年出让的商住用地中合理调配配建要求,既保证市区一些优质地块价值不影响太大,又能完成调控任务,是官方需要发挥智慧的方面。

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  该地块面积仅有不到30亩,扣除配建租赁住房、商业商务后,剩余可经营性面积仅有2.8万方左右,开发空间比较小。

  临近区域边缘!步行15分钟到地铁口!

  从区位来看,该地块虽位于东二环板块,但位置却更加靠东,可以说基本位于东二环板块边缘区域,虽四面临路,但交通条件却远不如前横路西侧区域。此外,该区域由于位置因素,发展步伐要慢于西侧,区域内的交通路网也正在建设完善。

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  正在建设的地铁4号线从地块西侧较远处经过,并在地块西南部设置横屿站,从地块步行至地铁口需要15分钟左右。

  教育、医疗配套集中!市场压力较大!

  从配套来看,前横路东侧区域集中了省儿童医院、福十一中新校区高中部等教育和医疗资源。地块北侧还规划有一处小学,西北角的横屿山公园也正在建设,生活环境比较有保证。但是,地块距离晋安湖公园绿轴比较远,未来难以享受到这一福州绿核配套,且地块距离东二环泰禾比较远,步行超过半小时。

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  该地块未来的商品房销售指导价为31000元/平,目前该区域的新房价格约在28000~35000元/平之间,二手房的价格在20000~31000元/平之间。

  宜家辐射效应显现!周边楼盘指导价比邻东二环!

  除了东二环地块外,本次土拍还将推出同样位于东区的三幅宅地。其中,宗地2021-14号(晋安红光村及周边旧改地块二),出让面积39161平(约58.74亩),用途为住宅、商服用地,容积率2.19,起始价16.01亿、最高限价20.82亿,起始楼面价约18667.81元/平;建筑高度60米及以下;建设应符合绿色建筑标准,全装修比例应达到60%以上。该地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

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  东区罕见大型纯宅地!地块价值颇高!

  宗地2021-14号(晋安红光村及周边旧改地块二)是东区少见的大型旧改地块,出让面积近60亩,地块形状较为方正,仅东北部因临近内河,有些许狭角。同时,该地块没有任何配建要求,是难得的市区大型纯宅地,地块价值相当高。

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  名副其实地铁盘!坐拥区域内热门配套!

  该地块周边临近福光路、福兴大道、红光路等多条主干道,往南不远就是福马路,能快速往返市中心,往北也能短时间通达东二环。地块距离地铁2号线上洋站也很近,步行不到10分钟可达。

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  从配套来看,该地块虽远离东二环泰禾,但却十分靠近福州宜家,步行15分钟可达。地块周边有福兴妇产医院、格致中学鼓山校区等医疗及教育配套。

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  福州宜家带动片区发展!提前抢占市场!

  从总体来看,福州宜家开业后,在极大程度上带动了该片区的发展,周边区域的二手房价格也有了明显上涨。该地块未来商品房销售指导价为32000元/平,是本次土拍东区宅地中指导价最高的一幅,虽有地块优质开发条件的影响,但也从一定程度上说明了该片区的火热程度。

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  目前该区域的新盘数量非常少,使得该地块未来基本没有竞品。区域二手房的价格在23000~34000元/平之间,且基本呈现上涨趋势。随着旧改和城市建设推进,未来该区域的配套将会不断完善,有望以福州宜家为核心,形成新的区域发展极。

  双地铁+区域顶级配套!晋安后屿楼市再添重要一子!

  宗地2021-20号(晋安后屿片及周边旧改地块六),出让面积18069平(约27.1亩),用途为住宅、商服用地,容积率2.4,起始价5.41亿、最高限价7.04亿,起始楼面价约12475.33元/平;建筑高度80米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

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  晋安后屿板块市场竞争日趋白热化!

  该地块形状方正,四面邻路,地块没有多余狭角,开发条件相当优越。但存在的问题依然是地块面积太小,仅为27亩,且按照要求,地块须建设1.4万平的自持社会租赁住房(应集中布置),参考楼面地价3000元/平。地块商业商务建筑面积不少于3000平、不超过4000平。

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  该地块剩余可经营性面积约在2.9万方左右,同时,该区域近年来出让了不少优质宅地,且也有相当多面积较大的新盘,使得该地块项目未来入市后,市场竞争压力比较大。

  双地铁加持!进一步推高地块价值!

  该区域交通十分发达,周边有前横北路、福马路、连洋西路等主干道,交通通达度相当优秀。地块2号线五里亭站就在地块西南不远处,步行10分钟可达。

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  值得注意的是,在建的地铁4号线从地块区域东侧经过,并在地块东南部不远处设置前屿站与地铁2号线形成换乘站,从地块步行也只要10分钟左右,使得该地块未来形成难得的双地铁配套项目,再度推高地块价值。

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  配套不断完善!地块市场竞争优势大!

  随着区域旧改步伐加速,该片区配套也将不断完善。目前该区域内配套有鼓山中心小学、福州二十中、前屿小学等教育资源,省肿瘤医院就在地块对面。地块往北有东二环泰禾、往东可达福州宜家,较近处也有东方伟业商业广场,生活十分便捷。

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  从生活环境上来看,内河从地块西侧流过,往北不远还有市区最大的绿核晋安湖公园即将建成。未来,地块周边还将建设晋安中医院及多个中小学。按照要求,目前该区域的新房价格约在30000~34000元/平之间,二手房的价格在18000~30000元/平之间,而该地块未来商品房销售指导价为31500元/平,有相当大的竞争优势。

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 鼓山旁推出一幅16亩小型宅地!100%配建安商房!

  除了以上三幅宅地外,本次土拍东区板块还将推出一幅100%配建安商房地块。宗地2021-23号(晋安原硫酸厂宿舍区及周边出让地块一),出让面积10632平(约15.95亩),用途为住宅用地,容积率1.7,起始价1.09亿、最高限价1.42亿,起始楼面价约6030.63元/平;建筑高度60米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、摇号”方式出让。

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  该地块形状较为崎岖,进出小区依靠狭窄通道。同时该地块虽位于东区板块,但位置却不是很好。地块位于盛丰物流园旁,西侧紧邻高速互通,东侧还有铁路和地铁车辆段,未来生活中容易受到噪音和空气污染影响。

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  虽然地块旁有地铁2号线经过,但鼓山站距离地块较远,步行约20分钟抵达。该地块须建设可建住宅建筑总面积100%的安置型商品房,销售均价为14178元/平,由福州市土地发展中心回购。安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准。该项目由晋安区人民政府实施监管。

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文章来源:乐居买房

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